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Immobilier ancien vs immobilier neuf : que choisir en 2025 ?

En 2025, le marché immobilier continue d’évoluer dans un contexte de transition écologique, de pression réglementaire et de recherche de rentabilité. Lorsqu’on souhaite acheter, une question revient toujours : faut-il investir dans l’immobilier ancien ou dans le neuf ? Voici un tour d’horizon des avantages et des inconvénients dechaque option pour vous aider à faire un choix éclairé.

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1. L’immobilier ancien : charme, emplacement et négociation

Les atouts de l’ancien :

• Localisation : L’ancien est souvent situé dans les centres-villes, à proximité immédiate des commerces, transports et écoles.
• Charme et cachet : Hauteurs sous plafond, moulures, parquets massifs… l’ancien séduit par son authenticité.
• Prix d’achat plus attractif : Le prix au m² est souvent plus bas que dans le neuf, et la marge de négociation peut être plus importante.
• Plus grande diversité de biens : Maisons de ville, immeubles haussmanniens, petites surfaces… le choix est vaste.
 

Les limites :

• Travaux et entretien : Prévoir un budget rénovation. Isolation, électricité, plomberie… peuvent être à revoir.
• Moins bon DPE : Beaucoup de logements anciens sont classés E, F ou G, ce qui limite parfois leur mise en location.
• Frais de notaire plus élevés : Environ 7 à 8 %, contre 2 à 3 % dans le neuf.

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2. L’immobilier neuf : confort moderne et économies d’énergie

Les atouts du neuf :
• Conformité aux normes : RT 2012 ou RE2020, les logements neufs sont très performants sur le plan énergétique.
• Aucun travaux à prévoir : Cuisine équipée, salles de bains neuves, matériaux modernes.
• Avantages fiscaux : Dispositifs comme le Pinel (dans certaines zones), PTZ pour les primo-accédants, TVA réduite dans certains cas.
• Frais de notaire réduits : Entre 2 et 3 %.

Les limites :
• Prix au m² plus élevé : Il faut souvent payer la qualité et la modernité.
• Localisation parfois excentrée : Les programmes neufs s’implantent souvent en périphérie.
• Délais de livraison : En VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), il faut parfois attendre 12 à 24 mois.

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3. Que choisir en 2025 ? Tout dépend de votre projet

• Vous êtes investisseur locatif ? L’ancien peut offrir une meilleure rentabilité, mais attention à l’état du bien. Le neuf séduit les locataires pour son confort et permet une gestion plus sereine (moins de travaux).
• Vous achetez pour habiter ? Le neuf vous offre confort et sécurité énergétique. L’ancien vous permet de vivre au cœur de la ville avec du caractère et souvent une surface plus généreuse.
• Vous êtes primo-accédant ? Les aides comme le PTZ rendent le neuf très intéressant. Mais si votre budget est limité, un bien ancien à rénover peut être une excellente porte d’entrée sur le marché.

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Conclusion : Ancien ou neuf, le bon choix est celui qui vous ressemble

En 2025, aucune des deux options n’est meilleure dans l’absolu : tout dépend de vos priorités (budget, emplacement, fiscalité, confort). L’idéal reste de comparer plusieurs biens, de se projeter et d’être bien accompagné par un professionnel qui saura ajuster ses conseils à votre situation personnelle.

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Zoom sur les grandes villes en 2025

Paris
Le marché parisien reste tendu avec une offre limitée en logements neufs intra-muros. Les prix y sont élevés, et les biens anciens rénovés dans les arrondissements centraux sont particulièrement recherchés. Les programmes neufs se développent principalement en périphérie, offrant des prix plus accessibles mais une demande plus sélective.

Marseille
La cité phocéenne connaît un regain d’intérêt, avec de nombreux projets neufs notamment dans les quartiers en transformation comme Euroméditerranée. L’ancien conserve un fort attrait en centre-ville, malgré des disparités dequalité. Les prix restent compétitifs comparés aux autres métropoles.

Aix-en-Provence
Ville au patrimoine riche, Aix attire une clientèle exigeante. L’ancien domine en centre-ville, souvent prisé pour son cachet. Les programmes neufs sont rares et généralement haut de gamme, situés en périphérie ou sur les hauteurs.

Nantes
Marché dynamique avec une vitalité économique notable. Le neuf se développe rapidement, notamment sur l’Île deNantes, porté par la demande locative et les primo-accédants. L’ancien reste très recherché dans le centre historique, mais les prix y sont en hausse.

Toulouse
Capitale de l’aéronautique, Toulouse est une ville jeune et en pleine expansion. Des quartiers comme Montaudran, Borderouge ou La Cartoucherie voient émerger de nombreux programmes neufs. L’ancien conserve son attrait dans l’hypercentre et les quartiers historiques tels que Saint-Cyprien ou les Carmes.

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Conclusion 

Que vous cherchiez un investissement locatif ou votre future résidence principale, le choix entre ancien et neuf dépend souvent de la ville. En 2025, la tendance est claire : le neuf séduit pour son confort et ses performances énergétiques, mais l’ancien conserve son charme, surtout là où il est rare.